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 标题:物业管理 我市出台新规定
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桐城市房地产管理局

发布时间: 13-07-15 17:36
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桐城市房地产管理局

发布时间: 2013-07-15 17:38:15
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桐城市物业管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》及有关法律、行政法规规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。
本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。鼓励、支持物业服务行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,促进物业服务行业发展。
第四条 桐城市房地产管理局负责本市行政区域内物业管理活动监督管理工作。
市人民政府其他有关部门,应当依照各自的职责分工,相互配合,做好相关监督管理工作。
开发区管委会、街道办事处、镇人民政府应当建立完善协调处理物业管理的工作机制;在市房地产管理局指导下,具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

第五条 房屋所有权人为业主。
业主身份的确认,以房屋登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)推选业主代表,并享有被推选权;
(五)参加业主大会会议,行使投票权;
(六)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
(七)向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询;
(八)对业主委员会的工作和物业服务企业履行物业服务合同进行监督;
(九)依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利;
(十)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(十一)要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为;
(十二)监督物业专项维修资金的管理和使用;
(十三)法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳物业专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动;
(七)法律、法规规定的其他义务。
第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主大会履行国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》规定的职责。
第七条 业主大会决定筹集和使用物业专项维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施的,应当经相关业主三分之二以上同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项,应当经物业管理区域内过半数的业主同意。
第八条 业主委员会应当按照法律、法规和业主大会的决定开展活动。
除国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》规定的职责外,业主委员会还应当履行下列职责:
(一)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用;
(二)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(三)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(四)业主大会赋予的其他职责。
业主委员会作出的决定,应当经全体成员过半数通过,并在物业管理区域内公告。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素的原则划分。新建住宅小区,包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的,应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业,具有独立共用设施设备,并能够封闭管理的,可以划分为一个物业管理区域。
物业管理区域划定后,确需调整的,由市房地产管理局会同开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府听取业主意见后作出决定,并在相关管理区域内公告。
第十条 符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:
(一)入住率达到50%以上的;
(二)首批物业交付满二年,并且入住率超过30%的;
(三)首批物业交付满三年的。
第十一条 业主筹备成立业主大会的,应当在开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府的组织协调下,由业主代表、建设单位和居民委员会或者村民委员会组成业主大会筹备组,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。
符合首次业主大会会议召开条件之一,但未及时召开大会的,开发区管委会、街道办事处、镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起45日内组建业主大会筹备组。
业主大会筹备组应当自成立之日起15日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公告。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
第十二条 业主大会筹备组应当确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;提出首届业主委员会委员选举办法、候选人条件和名单,做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容,业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告,并将公告时间、地点书面通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的,业主大会筹备组应当予以复核或者修改,并告知异议人。
业主大会筹备组应当自组成之日起90日内组织召开首次业主大会会议。
第十三条 首次业主大会会议一般应当制定管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会,批准业主委员会工作规则等。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具委托书。
物业管理区域内人数较多的,可以以幢、单元或者楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议。
业主代表参加业主大会会议前,应当就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见;对需要业主投票表决的,业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一)有20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的,开发区管委会、街道办事处、镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。
业主委员会应当在业主大会会议召开15日前通知全体业主,并将业主大会会议讨论的事项在物业管理区域内公告。
第十五条 管理规约、业主大会议事规则的内容应当依据国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》的相关规定制定。
管理规约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效,并由业主委员会在物业管理区域内公告。
第十六条 业主大会、业主委员会作出的决定和管理规约、业主大会议事规则应当符合法律、法规的规定,对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,市房地产管理局或者开发区管委会、街道办事处、镇人民政府,应当责令限期改正或者予以撤销,并通告全体业主。
业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
第十七条 业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》规定条件,其组成人员还不得有下列行为:
(一)承揽本物业管理区域物业服务企业的业务;
(二)接受可能妨碍公正履行职务的其他不当利益。
第十八条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生主任1人、副主任1至2人。经业主大会同意,业主委员会可以聘请执行秘书,负责处理业主委员会日常事务。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报市房地产管理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案,并书面告知相关居民委员会、村民委员会。
前款规定的备案事项发生变更的,业主委员会应当在30日内书面告知市房地产管理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府以及所在地的居民委员会或者村民委员会。
第十九条 业主委员会任期一般为三年,其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满60日前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,开发区管委会、街道办事处、镇人民政府应当督促限期换届。
业主委员会任期届满后,应当将其保管的档案材料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
业主委员会组成人员资格终止或者业主委员会任期届满后拒不移交上款规定所保管的资料和财物的,业主委员会其他组成人员、新一届业主委员会可以请求公安机关协助移交。
第二十条 业主委员会委员具有国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》规定应当终止资格情形之一、或者具有本办法 第十七条规定行为之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止,并以书面形式在物业管理区域内公告。
经业主委员会或者20%以上业主提议,认为有必要增减或者调整业主委员会委员的,由业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。
业主委员会发生人员变更的,应当在10日内将变更情况报市房地产管理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案,并书面告知相关居民委员会、村民委员会。
第二十一条 业主大会、业主委员会开展工作的经费,以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金,其筹集、管理和使用办法由业主大会确定。

第 三 章 前期物业管理

第二十二条 新建住宅小区配套建筑及设施设备的建设,应当按照住宅小区规划、严格执行国家有关设计规范和工程建设标准。
第二十三条 建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业,经市房地产管理局批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十四条 建设单位应当依照国家公布的前期物业服务合同示范文本,与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同,并在签订后15日内报市房地产管理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案,
第二十五条 前期物业服务合同签订生效后,建设单位应当根据物业服务质量等级和物业总建筑面积,向选聘的物业服务企业提供物业服务开办费,以保障物业服务企业进驻后的正常办公开支,经费数额标准由建设单位与选聘的物业服务企业根据实际情况协商确定,并在前期物业服务合同中明示。
建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理有关的建议。
建设单位组织项目工程验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与。
第二十六条 新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前,应当向市房地产管理局报送相关资料,申请进行前期物业管理现场调查认定。
第二十七条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合《安徽省物业管理条例》规定的物业交付条件后,建设单位与前期物业服务企业办理物业承接查验手续时,应当向前期物业服务企业移交下列物业档案资料:
(一)物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图、单体建筑、结构与设备竣工图,配套设施设备、 地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料;
(二)供水、供电、燃气、有线电视、通讯等供用合同或协议,消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证与保修卡、保修协议,共用设施设备的安装、使用和维护保养等资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备、园林施工图纸及树种的清单;
(五)物业管理所必需的其他资料,包括有关房屋权属的申请登记资料,工程验收的各种签证、记录、证明,业主相关资料及房屋面积清册等。
未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单,并作出限期补交的书面承诺。
前期物业服务企业办理物业承接查验手续时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行现场查验,发现问题应当及时书面告知建设单位整改,并应当将查验情况书面报送市房地产管理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案。
市房地产管理部门可以对物业移交事项进行现场综合查验;对综合查验发现的问题,及时责令建设单位整改。
综合查验结果和整改情况应当在物业管理区域内公告。
第二十八条 建设单位应当依照国家公布的临时管理规约示范文本,制定临时管理规约,报市房地产管理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位销售物业时,应当在销售场所将经批准的规划设计方案、临时管理规约及物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备的相关材料等予以公示,并向物业买受人提供书面公示材料。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当就遵守临时管理规约予以书面承诺。
在首次业主大会通过的管理规约生效后,临时管理规约即行失效。
第二十九条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时,应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。
建设单位销售物业时,不得承诺减免物业服务费。
前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件,对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限;约定期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
第三十条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位和物业服务企业不得擅自处分。
物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑,由建设单位在物业项目综合查验合格后60日内负责申请房屋权属登记。房屋登记机构应当在房屋登记簿中对属于业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载,业主有权查询。
第三十一条 物业服务用房的配置应当符合下列规定:
(一)物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的,按照不少于建筑面积一百平方米配置;总建筑面积五万至二十五万平方米的,按照物业总建筑面积2‰配置;总建筑面积超过二十五万平方米的,超过部分按1‰的标准配置;
(二)物业服务用房应当在地面以上,便于开展物业服务活动,并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能。
物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中,业主委员会办公用房建筑面积不低于二十平方米。
建设单位应当为物业服务用房及共用设施设备配置独立的供水、供电等计量器具。
建设单位移交物业服务用房,不得收取任何费用。
未经业主大会或者建设单位的同意,物业服务企业不得改变物业服务用房的用途。
第三十二条 按照规划要求在住宅小区内配套建设公共服务设施中的会所、幼儿园等的归属,应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并优先满足业主需要。
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定,并应当首先满足业主或者物业使用人的需要,不得出售给业主以外的单位或者个人;业主或者物业使用人要求承租的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。
物业管理区域机动车库、车位不足时,需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位的,应当确保消防通道和道路畅通。
施划机动车位涉及改变公共场地的性质或者用途需要办理相关审批手续,应当依法办理。
规划、消防、公安机关和交通管理等行政主管部门应当加强对物业管理区域机动车位施划的指导。
第三十三条 前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会或者建设单位。
建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。泄露业主个人信息资料,影响业主正常工作、生活的,业主有权向有关行政主管部门举报。
第三十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
建设单位按照有关规定提取的物业工程质量保修金,应当专户存储,专项用于物业保修期内的维修,并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。

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第 四 章 物业管理服务

第三十五条 物业服务企业应当按照国家规定,具备相应的资质,不得超越资质等级承接物业服务业务。
注册地非本市的物业服务企业,在本市承接物业服务项目,应当向市房地产管理局备案。
从事物业管理的人员应当按照国家规定,取得职业资格证书。市房地产管理局应当加强物业管理专业人才队伍建设,建立物业服务企业及其管理人员的信用档案。
第三十六条 物业服务企业享有国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》规定的权利,并应当依法履行以下义务:
(一)以为业主服务为宗旨,提高服务质量和水平;
(二)按照物业服务合同,提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修养护等服务;
(三)按照规定公布物业服务费收支情况;
(四)接受业主委员会和业主的监督;
(五)协助有关部门提供社区服务,开展社区文化活动;
(六)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。未履行约定的,应当依法承担相应的法律责任。
第三十七条 业主委员会应当依照国家公布的物业服务合同示范文本,与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业应当在合同签订之日起15日内,报市房地产管理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案。
第三十八条 物业服务合同签订前,业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示,充分听取业主意见后,再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的,业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示,并按照业主大会规定的程序确认变更合同。
前款规定的公示时间不得少于10日。
第三十九条 物业服务合同期限届满前90日,业主委员会应当召开业主大会会议,讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的,应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同;不继续聘用的,应当依法重新选聘新的物业服务企业。
第四十条 提前解除物业服务合同的,提出解除合同的一方应当提前90日报市房地产管理局批准,并报送物业所在地的开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案;同时书面告知合同另一方,并在物业管理区域内公告,。
第四十一条 物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业与业主委员会或者建设单位按照法律、法规规定和合同约定,履行下列交接义务:
(一)移交本办法第三十三条第一款规定的财物与资料;
(二)移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案;
(三)移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据;
(四)撤出物业服务区域内的服务人员;
(五)法律、法规规定的应当移交的其他事项。
业主大会重新选聘物业服务企业后,业主委员会或者建设单位应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业,原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。
物业服务企业未办理交接手续,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。
第四十二条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由建设单位或者业主委员会与物业服务企业按照国家和省、市物业服务收费的规定,在物业服务合同中约定。
实行政府指导价的,由市物价局会同市房地产管理局按照国家和省物业收费管理规定,根据物业类型、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况,另行制定具体的收费办法和标准。
物业发生转移或者灭失的,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第四十三条 物业服务企业应当明码标价,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况,在物业管理区域的显著位置公示。
物业服务企业可以根据业主的委托,提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。
物业服务企业应当按照国家和省、市有关规定,公布物业服务收费收支情况,业主委员会应当对所公布的物业服务费进行监督核查,并将核查报告在本物业管理区域内公布。
市物价局应当会同市房地产管理局,加强对物业服务企业收费项目、标准的监督。
第四十四条 已交付业主的物业,物业服务费由业主承担。业主与物业使用人约定交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。未交付业主的物业,物业服务费由建设单位承担。
前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内,业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的,视为交付。建设单位没有事先书面通知的,以业主实际办妥相关交付手续为准。
业主应当按时足额交纳物业服务费用,未按时足额交纳的,物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费业主名单及欠费情况予以公示催交。
第四十五条 物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范和标准提供服务,加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查;对物业共用部位、共用设施设备运行状况应当每年度向业主委员会或者建设单位书面报告,并在物业管理区域内公告。
物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作,制定物业管理区域内安全防范应急预案,对突发性事件应当采取应急措施,及时报告有关行政管理部门和相关单位,并协助做好救助工作。
物业服务企业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,不得侵害公民的合法权益。
第四十六条 物业管理区域内,供水、供电、供气等单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主,直接为业主服务。
供水、供电、供气等单位可以委托物业服务企业代收有关费用,并按约定支付手续费。
物业服务企业代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十七条 市房地产管理局和开发区管委会、街道办事处、镇人民政府应当建立物业管理投诉受理制度,对业主、业主委员会、物业使用人及物业服务企业在物业管理活动中的投诉,应当自收到之日起15日内进行调查、处理,并将调查处理结果答复投诉人;属于其他部门、单位职责的,投诉受理机关应当转交有关部门或者单位并告知投诉人。
第四十八条 市房地产管理局应当加强对物业服务企业监督管理,定期对其服务质量进行考核,促进物业服务企业提高服务水平。
公安、工商、环保、卫生、城管、住建等行政管理部门应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、市容卫生、违章搭建、房屋使用与物业综合验收等监督管理,依法处理违法行为。
实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由市房地产管理局会同开发区管委会、街道办事处、镇人民政府召集,居民委员会或者村民委员会、物业服务企业、专业经营单位和城市管理执法、公安派出所等单位及业主委员会或者业主代表参加。物业管理联席会议,协调解决下列事项:
(一)业主委员会未依法履行职责;
(二)业主委员会未依法换届;
(三)物业服务企业未依法退出和办理交接手续;
(四)物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷;
(五)其他需要协调解决的事项。

第 五 章 物业的使用和维护

第四十九条 物业服务企业应当对业主或者物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。
业主或者物业使用人在房屋装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;物业服务企业应当告知业主或者物业使用人房屋装饰装修中的禁止行为、允许施工的时间、装饰装修垃圾的清运与处置等注意事项,并加强巡查。
物业出租的,业主应当在签订物业租赁合同后,将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。
物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约或者临时管理规约的有关规定。
物业使用人违反本办法和管理规约或者临时管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。
业主转让物业时,应当按照规定结清物业服务费用,权属登记部门应当查验业主物业服务费用交纳情况。
第五十条 物业管理区域内禁止下列行为:
(一)拆改房屋承重结构;
(二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备和绿地、树木绿化等设施;
(三)违法搭建建筑物、构筑物;
(四)违反法律、法规和管理规约,以及未经有利害关系的业主同意,将住宅改变为经营性用房;
(五)擅自改变房屋外貌,影响他人生活、工作或者市容环境;
(六)违反规定摆摊设点、占道经营;
(七)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;
(八)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品、设置户外广告;
(九)违反规定停放自行车和机动车辆;
(十)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;
(十一)法律、法规和规章禁止的其他行为。
违反前款规定的,其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后,应当依法予以制止或者处理。
第五十一条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的,应当遵守临时管理规约或者管理规约,保持物业的整洁、美观。
物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业养护,费用由责任人承担。
第五十二条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时,相邻业主、物业使用人应当予以配合;因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新,造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当修复或者赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责赔偿。
第五十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的,经营者应当在征得相关业主、业主大会和物业服务企业的书面同意后,按照规定办理有关手续,并应当交纳经业主大会或者物业服务企业同意的共用物业使用费。共用所得收益30%用于物业管理公共服务费,70%纳入物业专项维修资金或者按照业主大会的决定使用。
物业服务企业在征得相关业主、业主大会或者建设单位同意后,可以利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动,经营所得收益按照前款共用物业使用费的比例方法使用。
第五十四条 建设单位应当在物业建成后,将供水、供电、供气、通讯、电视等设施,按照规定移交给专业经营单位进行维护管理。
供水、供电、供气、通讯、电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位委托物业服务企业代为维修、养护的,应当签订委托合同,并支付相应的维修、养护费用。
第五十五条 物业专项维修资金的归集、管理与使用,按照《桐城市物业专项维修资金管理暂行办法》的规定执行。

第 六 章 法律责任

第五十六条 业主、物业使用人或者建设单位、物业服务企业有下列行为之一的,依照《安徽省物业管理条例》的规定处罚:
(一)拆改房屋承重结构的;
(二)侵占房屋共用部位、公共场地的;
(三)损坏共用设施设备和绿地、树木绿化等设施的;
(四)物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书从事物业管理活动的;
(五)建设单位未按规定交付物业服务用房的;
(六)建设单位或者物业服务企业未经业主大会同意,擅自改变物业服务用房用途的。
第五十七条 违反本办法第五十条第一款第四项规定,擅自将住宅改变为经营性用房的,由业主委员会或者物业服务企业报请物业所在地的开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府以及居民委员会或者村民委员会,根据管理规约约定进行协调、处理;协调处理不成的,由市房地产、规划、工商、环保、城管等有关行政主管部门责令限期改正,恢复原状;情节严重的,可处以五千元以上一万元以下的罚款。
第五十八条 违反本办法第三十二条第三、五款规定,在物业管理区域内机动车所有人或者使用人未按照规定停放车辆的,物业服务企业应当及时予以劝阻;涉及占用消防通道或者损坏城市绿化及设施情节严重的,物业服务企业应当及时上报公安机关、消防机构、城管部门依法处理。
第五十九条 违反本办法第二十三条规定,住宅物业建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业、或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由市房地产管理局责令限期改正,给予警告,可以并处十万元以下的罚款。
第六十条 违反本办法第三十二条第二款规定,业主或物业使用人要求承租机动车库、车位,建设单位以只售不租为由拒绝的,由市房地产管理局责令限期改正,逾期不改正的,可以处五百元以上一千元以下罚款。
第六十一条 违反本办法第二十四条、第三十七条规定,建设单位、物业服务企业未按照规定办理前期物业服务合同、物业服务合同备案的,由市房地产管理局责令限期改正,逾期不改正的,可处以一千元罚款。
违反本办法第二十七条、第四十一条第一款规定,建设单位、物业服务企业未按照规定办理有关移交手续的,由市房地产管理局责令限期改正,逾期不改正的,予以通报,处以一万元以上十万元以下的罚款。
第六十二条 违反本办法第二十七条第三款规定,物业服务企业未进行查验或者未将查验情况报送备案的,由市房地产管理局责令限期改正,逾期不改正的,处以一千元罚款。
违反本办法第四十三条规定,物业服务企业未在物业管理区域内公示服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关事项的,由市物价局责令限期改正,逾期不改正的,可以处一千元以上五千元以下的罚款。
违反本办法第四十一条第三款规定。物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止服务的,由市房地产管理局责令限期改正,逾期不改正的,处以五万元以上十万元以下的罚款,记入信用档案并依法降低或者取消其资质。
违反本办法第三十五条第一款规定,物业服务企业未取得经营资质从事物业服务经营或者无资格证书从事物业管理服务或者超越资质经营的,由市房地产管理局责令限期改正;逾期不改正的,没收违法所得、处以五万元以上二十万元以下罚款;
违反上款规定,给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
违反上款规定,情节严重的,市工商局依法吊销营业执照,市房地产管理局同时取消违法企业资质证书。
第六十三条 违反本办法规定,市房地产管理局、开发区管委会、街道办事处、镇人民政府或者其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的,由有关行政机关责令改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人依法给予处分:
(一)违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的;
(二)违法实施物业管理行政许可的;
(三)违反物业管理投诉处理规定的;
(四)发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的;
(五)有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。

第 七 章 附 则

第六十四条 本办法下列用语的含义是:
(一)“自用设备”是指一套房屋户门以内,由业主、物业使用人自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管线等设施;
(二)“自用部位” 是指一套房屋户门以内,由业主、物业使用人自用的部分(包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等);
(三)“共用部位”是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、地面架空层、走廊通道等;
(四)“共用设施设备”是指物业管理区域内建设费用已分摊进房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。
第六十五条 本办法自发文之日起执行。

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桐城市物业专项维修资金管理暂行办法

第 一 章 总 则

第一条 为了加强物业专项维修资金管理,保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护物业专项维修资金所有人的合法权益,根据国家《物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、建设部和财政部《住宅专项维修资金管理办法》、《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》等相关法律法规的规定,结合本市实际,制定本暂行办法。
第二条 本暂行办法适用于本市行政区域内物业专项维修资金的交存、管理、使用和监督。
本暂行办法所称物业专项维修资金,是指业主交存的专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。
第三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主,应当按照本暂行办法规定交存物业专项维修资金。
前款住宅物业,属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。
业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。
第四条 物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条 市住建局负责指导、监督本市行政区域内物业专项维修资金的管理工作。
市房地产管理局负责具体实施物业专项维修资金的管理工作。
市财政、审计等有关部门应当按照各自职责,做好物业专项维修资金的监督工作。

第 二 章 交 存

第六条 首次物业专项维修资金由业主以购房款总额为基数,分别按照下列比例交存:
(一)未配备电梯的,按照1%的比例交存;
(二)配备电梯的,按照2%的比例交存。
第七条 业主应当在办理房屋所有权证前,将首次物业专项维修资金存入市房地产管理局委托银行开设的物业专项维修资金专户。
未按前款规定交存首次物业专项维修资金的,开发建设单位不得将房屋交付购买人,市房地产管理局不予办理物业权属登记。
第八条 物业专项维修资金专户管理银行收取物业专项维修资金,应当向交存人出具安徽省人民政府财政部门统一监制的物业专项维修资金专用票据。
第九条 一幢房屋的物业专项维修资金余额低于首次交存额的30%时,该幢房屋的业主应当续筹物业专项维修资金。业主续筹物业专项维修资金有困难的,经所在单位证明,可由业主及其配偶申请提取其个人住房公积金帐户内的存储余额。
物业专项维修资金续筹的标准和方案由业主委员会拟定,提交业主大会决定后,由业主委员会具体实施。
第十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益,在扣除物业服务企业代办费用后,应当将所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费,70%纳入物业专项维修资金,在物业管理区域内统筹使用,但业主大会另作决定的除外。

第 三 章 管 理

第十一条 业主交存的物业专项维修资金,由市房地产管理局代管。
市房地产管理局应当通过招标选择商业银行,作为本市行政区域内物业专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开设物业专项维修资金专户。
开设物业专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设立帐户,并按幢、按户房屋门牌号设置分户明细帐目;未划定物业管理区域的,以幢为单位设立帐户,并按户房屋门牌号设置分户明细帐目。
物业专项维修资金应当自存入专户之日起记帐到户,结息到户。
第十二条 业主大会成立后,业主委员会应当到市房地产管理局物业专项维修资金管理办公室查询所在物业管理区域内交存物业专项维修资金的业主名单和金额,并在物业管理区域内公示。
业主未交存物业专项维修资金的,业主委员会应当督促其交存。逾期仍未交存的,业主委员会可以向人民法院起诉。
第十三条 业主转让物业时,应当结清物业专项维修资金,物业专项维修资金尚有节余的,应当随物业所有权同时转让过户;未结清物业专项维修资金的,市房地产管理局不予办理物业转让手续。
物业因拆迁或者其他原因灭失的,市房地产管理局物业专项维修资金管理办公室应当将业主交存的物业专项维修资金帐面余额返还业主。

第 四 章 使 用

第十四条 物业专项维修资金的使用,应当遵循程序规范、公开透明、权利与义务相一致的原则。
第十五条 物业专项维修资金的使用范围包括:
㈠物业共用部位维修工程
1、主体承重结构部位损坏,需要拆换、加固的;
2、户外墙面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的;
3、整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30%以上,需要修缮的;
4、整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的;
5、经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用物业专项维修资金的其他维修工程。
㈡物业共用设施设备维修、更新、改造工程
1、物业管理区域内路面破损30%以上,需要整体修复的;
2、整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏,需要更新、改造的;
3、智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件,一次性费用超过原造价20%的;
4、电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件,一次性费用超过电梯原造价20%的;
5、二次供水及消防水泵等因损坏,需要更新、改造的;
6、物业管理区域内的围墙、大门等因损坏,需要整体修缮、更新的;
7、经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用物业专项维修资金的其他维修、更新、改造工程。
第十六条 物业管理的下列费用,按照以下规定承担,不得从物业专项维修资金中列支:
㈠物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用,由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出;
㈡物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用,由建设单位承担;
㈢物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、宽带网络、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用,由有关单位依法承担;
㈣物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。
第十七条 使用物业专项维修资金应当遵循下列程序:
㈠实施物业管理已经成立业主大会的,对全体业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造,由业主委员会按照年度提出物业专项维修资金使用计划,经业主大会通过后实施;对部分业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,由业主委员会按照年度提出物业专项维修资金使用计划,经具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施。
㈡实施物业管理尚未成立业主大会的,由物业服务企业按照年度提出物业专项维修资金使用计划,经对该物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施。
㈢未实施物业管理的,由该物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主提出物业专项维修资金使用计划,经具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施。
物业专项维修资金使用计划,应当在物业管理区域内公示5日后,方可由业主大会或者业主进行表决。
第十八条 发生危及物业安全以及影响物业正常使用等紧急情况,需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,由业主委员会、物业服务企业或者居民委员会提出物业专项维修资金使用方案,经市房地产管理局物业专项维修资金管理办公室审核后,预先从物业专项维修资金中拨付,再按照本暂行办法第十七条规定程序补办有关手续。
第十九条 物业共有部位、共用设施设备的维修和更新、改造,涉及尚未出售物业的,建设单位应当按照未出售物业的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。
第二十条 物业维修和更新、改造费用按照下列规定列支:
㈠用于物业管理区域内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由全体业主按照其所有的物业建筑面积比例承担,并从业主交存的物业专项维修资金中列支;
㈡用于整幢楼或者单元本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由整幢楼或者单元业主按照其所有的物业建筑面积比例承担,并从相关业主交存的物业专项维修资金中列支。
第二十一条 使用物业专项维修资金,应当向市房地产管理局物业专项维修资金管理办公室提供下列材料:
㈠物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造项目的材料;
㈡物业专项维修资金使用计划;
㈢业主大会或者相关业主出具的书面确认证明;
㈣物业专项维修资金列支范围的业主名册;
㈤业主委员会、物业服务企业或者居民委员会出具的相关证明材料。
市房地产管理局物业专项维修资金管理办公室应当自接到前款规定的材料之日起2日内进行核实,符合物业专项维修资金使用规定的,应当通知物业专项维修资金专户管理银行办理支付手续。
第二十二条 使用物业专项维修资金的维修、更新和改造工程竣工后,应当依法组织工程竣工验收,经验收合格后方可交付使用。

第 五 章 监 督

第二十三条 市房地产管理局物业专项维修资金管理办公室应当建立物业专项维修资金记录和查询系统,记载物业专项维修资金交存、使用和管理等情况,向业主提供免费查询服务。
第二十四条 市房地产管理局物业专项维修资金管理办公室应当通过业主委员会、物业服务企业或者居民委员会每年向业主公布物业专项维修资金收取、使用和管理等情况,接受业主的监督。
业主对物业专项维修资金的交存、使用等情况有异议的,可以向业主委员会申请复核;对复核结果有异议的,可以向市房地产管理局申请重新复核。业主委员会和市房地产管理局应当自收到申请之日起5日内给予书面答复。
第二十五条 市房地产管理局及其物业专项维修资金管理办公室应当接受审计部门对物业专项维修资金的审计监督。
第二十六条 物业专项维修资金的财务管理和会计核算,应当符合财政部门的规定。
市财政局应当加强对物业专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第二十七条 物业专项维修资金专用票据的领取、使用、保存和核销,应当符合市人民政府财政主管部门的规定,并接受其监督。

第 六 章 法律责任

第二十八条 开发建设单位未按本暂行办法第十九条规定分摊维修和更新、改造费用的,市房地产行政主管部门应当责令限期改正;逾期不改正的,处以1万元以下的罚款。
第二十九条 违反本暂行办法规定,挪用物业专项维修资金的,由市房地产行政主管部门追回挪用的物业专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用物业专项维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第三十条 违反本暂行办法规定,使用、保存、核销物业专项维修资金专用票据的,依照有关法律、法规的规定给予处罚。
第三十一条 有关主管部门及物业专项维修资金管理办公室违反本暂行办法规定,有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
㈠减免业主应当交存的物业专项维修资金的;
㈡不按照规定收取、管理物业专项维修资金的;
㈢挪用物业专项维修资金的;
㈣不按照规定对物业专项维修资金的使用进行监督的;
㈤有其他徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守行为的。

第 七 章 附 则

第三十二条 公有住房出售后物业专项维修资金的交存、使用和管理办法,由市人民政府另行制定。
第三十三条 本暂行办法施行前,没有交存物业专项维修资金的,应当按照本暂行办法规定的标准补交,补交物业专项维修资金的使用和管理,参照本暂行办法执行。
第三十四条 本暂行办法所称物业公用部位,是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本暂行办法所称物业共用设施设备,是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。
第三十五条 本暂行办法自发文之日起施行。

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长安新村没有物业又该谁管?
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这下好了呢我倒要看看你桐城兴尔旺城北物业有多牛!!还能牛多久啊
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香港广场没有物业管理,归哪个部门管理啊?
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小区内没有物业管理该找谁?
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桐城黎民
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物业管理新规定内容太繁杂,太老套,应该化繁为简,摆脱官文之气!
但愿"新规定"能直正体现人民精神、人性观念和人民力量! 切不可加重居民额外负担,更不要让居民觉得又多了路菩萨多路香!!

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请问房产局,有些小型住宿楼没有物业管理,脏乱差如何管理?
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